Konut Fiyatlarında Enflasyon Karşısındaki Reel Erime Yüzde 6,1’i Buldu
Türkiye konut piyasasında uzun süredir devam eden fiyat değişim dalgası, enflasyon karşısında değer kaybetmeye devam ediyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından açıklanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) verileri, gayrimenkulün enflasyondan arındırılmış değerinde düşüş eğiliminin derinleştiğini ortaya koydu. Son verilere göre, konut fiyatlarındaki yıllık bazda yaşanan reel gerileme mayıs ayı itibarıyla yüzde 6,1 seviyesine kadar tırmandı.
Piyasanın son iki yılı aşkın performansına bakıldığında ise çarpıcı bir istatistik göze çarpıyor. Son 28 aylık sürecin tam 27’sinde konut fiyat artışları genel enflasyon oranının gerisinde kaldı. Sektörde fiyatların enflasyonu aşabildiği tek dönemsel istisna, yüzde 0,3'lük sınırlı bir artışla Kasım 2025 dönemi oldu. Geçtiğimiz yılın aralık ayından itibaren ivme kazanan bu reel gerileme; ocakta yüzde 2,3, şubatta yüzde 3,9, martta yüzde 3,4 ve nisanda yüzde 4,3 olarak kayıtlara geçmişti. Mayıs ayındaki yüzde 6,1'lik oran ise bu sürecin en belirgin halkasını oluşturdu.
Talep Var Ancak Fiyat Baskısı Sürüyor
Piyasadaki bu tezat durumu değerlendiren İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, satış hacmindeki hareketliliğe rağmen reel fiyatların düşmesinin şaşırtıcı bir dinamik barındırdığını ifade etti. Satışlarda gözle görülür bir toparlanma yaşandığını belirten Hepşen, normal şartlarda bu talebin fiyatları yukarı taşıması gerektiğini ancak mevcut ekonomik iklimin buna izin vermediğini vurguladı.
Prof. Dr. Hepşen, durumun arka planındaki üç temel faktörü şu sözlerle özetledi:
"Piyasadaki canlanmanın asıl kaynağı yeni fiyat beklentileri değil, geçmiş iki yılda alım kararını askıya alan kesimin yani ertelenmiş talebin piyasaya dönmesidir. Bu hareketlilik işlem hacmini büyütse de fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı oluşturmuyor. İkinci ve en önemli unsur ise yüksek faiz oranları. Konut kredisi maliyetlerinin yüksekliği nedeniyle piyasaya büyük oranda nakit gücü olan alıcılar yön veriyor ve bu da fiyatları kontrol altında tutuyor. Son olarak, geçmiş yıllardaki aşırı yükselişlerin ardından piyasa şu an doğal bir dengeleme ve düzeltme süreci yaşıyor."
Yüksek Faiz ve Konut Fiyatları Arasındaki "Tahterevalli" İlişkisi
Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman da konut piyasasının üzerindeki makroekonomik baskılara dikkat çekerek, faiz ve gayrimenkul değerleri arasındaki ters orantıya değindi. Mevcut para politikası adımlarının ve yüksek reel faizlerin konut fiyatlarının enflasyonun altında kalmasındaki en büyük etken olduğunu belirten Büyükduman, bu durumu bir denge mekanizmasına benzetti.
Büyükduman piyasanın geleceğine yönelik projeksiyonunda, "Konut fiyatları ile reel faizler bir tahterevallinin iki ucu gibidir. Faizlerin yüksek seyrettiği bir iklimde konut fiyatlarının enflasyon karşısında gerilemesi kaçınılmazdır. Mevcut sıkı para politikası sürdüğü müddetçe, önümüzdeki bir yıllık süreçte de konut fiyatlarındaki nominal artışın enflasyon oranının altında kalmaya devam edeceğini öngörüyorum" değerlendirmesinde bulundu.
Gayrimenkulde 2026 Sonu Beklentileri
Sektör analistleri ve uzmanlar, kredi musluklarında belirgin bir gevşeme ve faiz oranlarında kalıcı bir düşüş trendi başlamadığı sürece konut fiyatlarında çift haneli reel artış döneminin uzak bir ihtimal olduğu konusunda birleşiyor. Yeni konut üretiminin sınırlı kaldığı prestijli lokasyonlar veya nitelikli konut projeleri Türkiye genel ortalamasından pozitif ayrışsa da genel piyasa eğiliminin 2026 yılının ikinci yarısında da enflasyonun gerisinde kalacağı tahmin ediliyor. Enflasyondaki düşüş trendinin hız kazanması ve buna paralel olarak konut kredisi faizlerinin erişilebilir seviyelere çekilmesi durumunda, gayrimenkuldeki reel değer kaybının kademeli olarak sona erebileceği öngörülüyor.
