Türkiye gayrimenkul sektöründe ezberler bozuluyor. Demografik yapıda yaşanan hızlı değişim, kentleşme ve finansman imkanlarındaki daralma, konut talebinin niteliğini temelden farklılaştırıyor. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) 2025 verileri, mülkiyet yapısının geleneksel "ev sahibi" ve "kiracı" tanımlarının ötesine geçtiğini gösterirken, gayrimenkul stratejilerinin de bu değişime paralel olarak yenilenmesi gerektiğini kanıtlıyor.
Sinpaş GYO Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ahmet Çelik, piyasadaki son durumu değerlendirirken konut politikalarında ve sektör projeksiyonlarında geleneksel parametrelerin ötesine geçilmesi gerektiğine dikkat çekiyor.
Aile İçi Mülkiyet Yaygınlaşıyor
TÜİK verilerine göre Türkiye'de vatandaşların yüzde 57,1'i kendi evinde otururken, kiracıların oranı yüzde 27 seviyesinde gerçekleşiyor. Ancak tablonun dikkat çekici noktasını, kendi konutunda oturmadığı halde kira ödemeyen yüzde 15'lik kesim oluşturuyor. Lojmanda ikamet edenlerin oranı ise yüzde 0,9'da kalıyor.
Bu yüzde 15'lik kitlenin barınma krizini ve mülkiyet dağılımını anlamak açısından kritiğini yapan Çelik, bu kişilerin büyük oranda ailelerine ait taşınmazlarda kira ödemeksizin yaşadığını belirtiyor. Mülkiyetin ortadan kalkmadığını, aksine belirli kuşaklar ve aileler içinde yoğunlaştığını ifade eden Çelik, genç hanelerin piyasadaki konumunu doğru okumak için aile mülkiyetine erişim ve kuşaklar arası transferlerin göz önüne alınması gerektiğinin altını çiziyor.
Haneler Küçülüyor, Bağımsız Yaşam Alanı Talebi Patlıyor
Türkiye’de ortalama hanehalkı büyüklüğü 2008’deki 4 kişilik seviyesinden 2025 yılında 3,08’e kadar geriledi. Toplam hane sayısının yaklaşık 27 milyona dayandığı ülkemizde, tek kişilik hanelerin oranı yüzde 20,5’e ulaştı. Çekirdek ailelerin payı son 11 yılda yüzde 67,4’ten yüzde 62,7’ye düşerken; yükselen boşanma oranları (193 bin 793) ve artan ilk evlenme yaşları (kadınlarda 26, erkeklerde 28,5) bireylerin yaşam süreçlerinde bağımsız haneler kurma eğilimini artırıyor.
Nüfus sabit kalsa dahi küçülen hanelerin yeni konut talebi oluşturduğunu vurgulayan Ahmet Çelik, "Artık sadece nüfusu esas alan analizler yetersiz. Küçülen haneler; metrekare, oda sayısı, sosyal imkanlar ve sunulan yaşam hizmetleri bakımından tek tip konut anlayışını rafa kaldırıyor. Sektör olarak 'Kaç konut üreteceğiz?' sorusunu bırakıp 'Kimin için, nasıl bir yaşam alanı kurgulamalıyız?' sorusuna odaklanmalıyız" değerlendirmesinde bulunuyor.
Bölgesel Denge ve Doğru Lokasyonun Önemi
TÜİK’in Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre ülke nüfusunun yüzde 93,6'sının il ve ilçe merkezlerinde yaşaması, konut talebinin belirli merkezlerde yığılmasına yol açıyor. Toplam stok büyüklüğünden ziyade stokun nerede konumlandığının kritik önem taşıdığı bu tabloda, arz ve talep dengesizliği bölgesel krizlere sebep olabiliyor.
Gayrimenkulde başarının üretilen toplam birim sayısıyla değil, doğru lokasyonda doğru ürünü geliştirmekle ölçülmesi gerektiğini belirten Çelik, "Bir bölgede konut fazlası varken bir diğerinde ciddi bir arz yetersizliği yaşanabiliyor. Gelecek dönemde gayrimenkul yatırımlarını şekillendirecek temel unsur; lokasyon analizi, nüfus hareketleri ve yaşam merkezlerinin geçirdiği dönüşüm olacaktır" açıklamasında bulunuyor.
Üretim Artıyor Ancak Net Stok Büyümüyor
Kentsel dönüşüm süreçlerinde yıkılan binaların yerine yenilerinin yapılması, afet kaynaklı kayıplar ve boş duran konut stokunun niteliği, resmi üretim rakamlarıyla kullanılabilir net arz arasındaki farkı açıyor. Satış, kiralama veya yazlık kullanımı sebebiyle adres kayıtlarında "boş" görünen konutların tamamının pazara sunulabilir durumda olmadığına değinen Çelik, yeni üretim miktarı kadar piyasaya net olarak ne kadar kullanılabilir kapasite eklendiğinin hesaplanması gerektiğini savunuyor.
Rakamlar Yanıltıcı Olabilir: Satış Başka, Konuta Erişim Başka
2025 yılı boyunca Türkiye genelinde satılan 1 milyon 688 bin 910 konutun 1 milyon 148 bin 124'ünü ikinci el satışlar oluşturdu. Yaklaşık her üç satıştan ikisinin el değiştirme şeklinde gerçekleşmesi, toplam satış adedinin konuta erişimi genişlettiği anlamına gelmiyor.
Enflasyonist ortamda konutun birikimleri koruma ve değer saklama aracına dönüştüğünü hatırlatan Ahmet Çelik, konut kredisindeki zorlukların ve fiyat-gelir makasının ilk kez ev alacaklar aleyhine açıldığını vurguluyor. Birden fazla konut edinen yatırımcıların toplam stoku artırsa da mülkiyetin geniş kitlelere yayılmasına katkı sağlamadığını belirten Çelik, sektörün gelecekteki başarısının sayısal üretim rakamlarıyla değil, değişen demografik ve ekonomik koşullara sunulan doğru çözümlerle ölçüleceğini ifade ediyor.
